地产股“药方”:打造一个社区商业帝国

地产股“药方”:打造一个社区商业帝国

2017-10-11 03:39

  房地产如果转向社区服务,会有多大的盈利空间?它的商业模式又是怎样的?它会成为地产股颓势的一剂灵丹妙药吗?按照在行业中最先发展社区电商、社区金融的万科、花样年、龙湖、世茂等公司所描绘的场景,相信将令投资者心动。

  以花样年为例,公司成立的彩生活服务集团(以下简称彩生活)不仅提供物业服务、商品服务、虚拟服务、智能管家以及连锁经营等六个板块的业务,还基于这些业务所生成的消费大数据,推出了针对业主的工薪贷、业主贷和生意贷。

  万科在杭州良渚文化村项目中试验的“社区金融”,也给投资者以想象的空间。据《每日商报》报道,万科良渚文化村为业主配备了 “村民卡”。在入住的3000个良渚文化村家庭中,超过8000位村民开通此卡。这张卡不仅用于身份识别及衣食住行的生活消费,卡中的余额还可以在村民食堂、早教中心、超市等社区配套场所使用。

  如果花样年、万科等的社区商业模式最终成型,那么社区将成为一个庞大的金矿,并且这个社区金矿占消费者日常开支的比重,将远非淘宝、易趣等社会电商平台可比。

  卖房和互联网的交集在哪儿?通过房产物业积累的大量社区用户,成为房地产商涉足互联网最先想到的资源,社区服务产业成为房企切入互联网成本最低的市场。目前,已有包括花样年、万科、龙湖等多家房企推出社区APP客户端,涵盖物业服务、社区团购、周边消费推荐等,水电物业缴费、订餐,甚至打车、订机票、金融服务等均包含在内。

  去年7月,花样年旗下彩生活社区服务应用“彩之云”正式上线O的服务、虚拟服务、商品服务、智能管家、连锁经营等六个板块。其中核心盈利点则为O2O“一公里商圈”模式。花样年公司称彩之云APP可为社区用户推荐一公里范围内餐饮、休闲、娱乐等店铺,其盈利方式与“大众点评”类似,彩生活总裁唐学斌表示,公司有专业团队考察周边商铺,符合条件后,愿意上彩之云平台的商铺会向彩生活提供费用,“既有消费提成的模式,也有直接收取固定费用的模式。”

  除结合周边商铺的O2O活动外,在彩之云平台上也会向用户推荐团购,一种是每月“幸福中国行”中来自原产地、低于市场价30%的水果,另一种则是物业公司通过大数据提供的客户需求类团购。

  不过,有开发社区应用经验的小众信息科技CEO何海瑛坦言,目前市场上社区类APP非常多,而且处在跑马圈地的生长时期,还没有能单靠它盈利的。

  去年底,唐学斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,“彩之云”推出半年,用户达十万级别。不过他也表示,现阶段并未太考虑利润,更多的是在探索并吸纳用户,当拥有500万个常用户时,彩之云才可能真正盈利。不过,一位安装了该APP的成都花样年业主称,除了每个月通过APP缴纳物业费可以打点儿折之外,他极少使用APP里的其他服务。

  目前花样年已通过兼并、合作等方式收购超过30家物业公司,在全国范围内扩张。唐学斌表示,目前彩生活管理的社区中,90%都不是花样年旗下的楼盘。

  除了APP,通过提高社区智能化,批量化管理,大量减少人员成本,彩生活已连续实现盈利。花样年公司披露,彩生活收入以及利润占花样年集团整体不足一成,不过已连续三年复合增长超过25%。2012年,彩生活实现收入1.85亿元,同比增长48%;净利润超过4000万元,净利率达14%,毛利率高达40%以上。

  在彩生活凭借社区服务挖到第一桶金后,物管行业成为越来越多房企眼中的 香 馍馍,房企的业主争夺战也就此拉开。

  彩之云诞生四个月后,万科在去年“双十一”正式推出针对万科业主的“住哪儿”手机客户端,功能包括物业申请报修、、投诉、表扬等,同时还能对周边商家进行打分,而龙湖的社区APP也将于本月在重庆试点。

  速途网专 栏作家、电商分析师杨世界则记者表示,虽然目前已有大众点评、美团网等大量的生活消费类APP,但房企的社区APP如果瞄准“社区最后一公里消费”,较其他APP而言仍具有用户精准度高、落地概率大的优势,而且对于未来围绕业主开展的业务,也具

  与花样年一样,众多房企扎堆社区电商APP,并不满足于社区生活消费,更注重把社区业主引入APP平台后,社区金融带来的广阔“钱景”。

  2013年6月23日,花样年全资发起的桂林市合和年小额贷款有限责任公司正式成立,透露出花样年总裁更大的野心——“草根金融”,去年底花样年与成都交流时,曾提到,公司希望通过社区服务平台,发展金融业务,这个金融服务是社区、小额的。

  在的设想中,彩生活服务的业主、小区内的生活服务商都可以成为小额贷款的潜在目标人群,“现在银行做的小微贷款都是50万元以上的,几万元钱的银行都不做,但这个市场需求又很大,”他认为,虽然额度小,但如果小额贷款总量做到 “海量”,小额贷款将仍有盈利空间,“比如每人借4.5万,那么多用户就能放出上亿元贷款,这个利息、复利是很高的。”

  对于业主的信用评估,则将采用“基于社区消费的信用”,在这个 “大数据”理论的应用中,物管获取的海量业主信息成为获得高效评估结果的关键。业主是否准时缴纳水电费、物业管理费、停车管理费等都被记录在案,成为其信用评估标准。透露,花样年从5年前开始搜集用户数据。在这个平台上,业主、小区内的生活服务商都会留下所有行为的数据。

  《每日经济新闻》记者登录合和年小贷公司网站查询发现,公司业务包括工薪贷、业主贷和生意贷,额度在2万~30万元不等。其中额度在2万~10万元的工薪贷无需,贷款者只需提供身份证复印件、工明、几个月银行流水、房产证/租房合同复印件和近一个月交租单或水电单几项记录。

  随着物业大数据的深入搜集,未来这些资料或许无需用户提供,而是直接由物业公司联合的银行自动调出、生成。

  向 《每日经济新闻》记者表示,社区的小额贷款几乎没有出现坏账的可能,因为业主有房产在小区;而对于那些在小区租房的用户来说,只要严格把关,也能将坏账率控制在可控范围之内。

  事实上,万科的社区金融服务已在杭州良渚文化村项目中小试牛刀,万科为良渚文化村的业主配备了“村民卡”,据《每日商报》报道,在入住的3000个良渚文化村家庭中,超过8000位村民开通了此卡。这张卡可用于身份识别及衣食住行的生活消费,卡中的余额可以在村民食堂、早教中心、超市等社区配套场所使用。

  杨世界认为,在房企通过物业抢夺业主用户后,未来不仅在生活消费和社区金融上有所斩获,一旦消费观念成熟后,通过APP卖房亦可能高速发展,“根据搜集到的业主数据,针对不同消费能力的业主,判断其朋友圈消费层级,针对性地推荐房源,最终可以更精准地推动二次消费,把大量的业主为潜在销售人员,这种创新、海量的营销手段正是‘互联网思维’的本质所在。”杨世界说。

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